Как продать квартиру, полученную по завещанию – риски покупателя. Налог при продаже квартиры полученной по наследству Покупка квартиры после наследства

Покупка квартиры по наследству в некоторых случаях может быть связана с довольно проблемными ситуациями. Они обычно связаны в той или иной форме с нарушениями правил наследования. При проведении сделки купли нужно быть очень внимательным к различным обстоятельствам, её сопровождающим. Если происходит покупка квартиры, полученной в наследство, что следует знать при этом? При возникновении вопросов имеет смысл прояснить ответы на них для того, чтобы принимать взвешенные решения в процессе покупки недвижимости. Будет разумным шагом собрать максимум информации по истории сделок с данной квартирой.

Передача имущества от наследодателя к наследнику происходит по определённым правилам.

• передача квартиры, полученной по наследству, согласно завещанию;
• передача унаследованной недвижимости согласно закону.

В первом случае речь идёт о заблаговременно составленном документе, в котором подробно расписано, какие наследующие что именно получат. Во втором случае решение основывается на степени родства наследодателя и получателей имущества. Все возможные варианты родственных связей делятся, условно говоря, на несколько групп. Их называют очередями родства. В первую из них входят наиболее близкие родственники, во вторую - менее близкие и так далее.

Очередей родства обычно рассматривается не более восьми, но в редких случаях их может быть и больше.

В первую очередь, например, входят супруги, дети и родители. Принцип распределения очень простой. Если имеется один или несколько родственников первой очереди, то всё имущество делится между ними поровну. Если их нет ни одного, но есть родственники второй очереди - наследство поровну делится уже между ними. Подобным образом рассматриваются и другие очереди.

Несмотря на достаточно простой принцип наследования, могут случаться и некоторые проблемные ситуации. Как известно, при передаче наследства нотариус не обязан проводить тщательное расследование и достоверно выяснять существование родственников различной степени родства.

Обычно считается, что за полгода после смерти наследодателя все заинтересованные лица сами объявят о своём существовании.

1. Предположим, что один из наследников первой очереди сам умирает в течение полугода после смерти данного наследодателя. Что произойдёт с его долей? Закон однозначно отвечает на этот вопрос. Она будет распределена уже среди его наследников в соответствии с существующими правилами.
2. Предположим, наследник за полгода не объявился. Он потерял свою часть наследства? Зависит от конкретной ситуации. Если он докажет, что не имел возможности заявить о своих правах, то через суд распределение наследства будет пересмотрено и он получит причитающуюся ему часть. Если он не сможет обосновать своё отсутствие, то никаких изменений не произойдёт.
3. Есть те, кто получает обязательную долю наследственного имущества. Это несовершеннолетние дети, иждивенцы и некоторые другие категории граждан. Первоначально им выделяется положенная по закону доля, затем из оставшейся части имущество распределяется по закону или по завещанию.
4. Если имеется завещание, но оно касается не всего имущества, а лишь некоторой его части, то в этом случае сначала удовлетворяются наследники по завещанию, затем происходит распределение в соответствии с законом, на основе очередей родства.
5. В некоторых случаях наследство не исчерпывается только передачей имущества, а включает в себя дополнительно и некоторые обязательства. Это могут быть, в частности, долги. Ещё, например, в наследство может быть передана квартира с условием пожизненного проживания в ней кого-либо из близких наследодателю людей.

Таким образом, понятно, что с наследством вполне могут быть связаны довольно неоднозначные ситуации.

Если продаётся квартира, которая была получена по наследству, вполне можно в некоторых случаях ожидать неожиданных ситуаций.

Итак, происходит покупка квартиры, полученной в наследство, в соответствии с договором купли-продажи. Предположим, всё оформлено правильно, все нужные подписи и печати проставлены, все регистрации пройдены, деньги полностью уплачены. Достаточно ли этого для того, чтобы признать купленную недвижимость своей, не боясь каких-либо осложнений в дальнейшем или оспаривания продаж? На первый взгляд, всё выглядит довольно надёжным и окончательным, но на самом деле ещё многое может произойти, осложнив дальнейшую жизнь для покупателя.

1. Отношения умершего с его женой не сложились, поэтому они разъехались. Прожили отдельно несколько лет, но об официальном разводе по какой-то причине не задумались. В момент смерти они не были разведены, а завещания муж не оставил. При наследовании по закону жена войдёт в первую очередь и будет вправе претендовать на положенную долю наследства. Если она сама не пришла к нотариусу в течение полугода после смерти мужа, то распределение наследства прошло без её участия. Если она при этом обратится в суд с заявлением о пересмотре распределения, то он в некоторых случаях может стать на её сторону и всё пересмотреть. Таким образом, продавец квартиры при пересмотре может не стать владельцем продаваемой квартиры и, таким образом, договор купли-продажи станет недействительным.
2. Один из наследников внезапно умер. Его наследники при этом получают право разделить между собой причитающую ему долю наследства. Если они не участвовали в процессе его распределения, то могут по праву представления получит ту часть, на которую они имеют право. Это можно сделать и по прошествии года после смерти наследодателя.
3. Иногда события могут сложиться довольно сложным образом. Один из таких случаев возникает тогда, когда завещание было в своё время написано и оформлено в соответствии с требованиями законодательства, но это случилось достаточно давно и о нём все забыли. После смерти наследодателя никто об этом документе не вспомнил, поэтому имущество было распределено среди наследополучателей по закону. Через некоторое время завещание обнаруживается. Теперь всё, что получили наследники, будет пересмотрено. И если один из них продал квартиру, такая сделка купли-продажи окажется недействительной.

Даже самое аккуратное и правильное оформление продажи квартиры не гарантирует покупателю спокойное использование нового жилья.

В наследственном праве есть довольно высокие шансы столкнуться со сложными и нестандартными ситуациями. В каких случаях такое может произойти?

1. Если возможный претендент на наследство пребывает за пределами страны и не может в полугодичный срок объявиться за получением наследства, то может легко произойти так, что он объявится потом, когда все уже будут уверены, что распределение наследства произошло полностью. Аналогичная ситуация возникнет, если потенциальный наследник находился в заключении по приговору суда или был в длительной командировке. Для того чтобы быть уверенным, что таких ситуаций не произойдёт, нужно тщательно изучить всю доступную информацию о наследодателе. Но далеко не всегда это возможно сделать достаточно тщательно.
2. Бывает, что распределение наследства произошло без участия нетрудоспособных родителей усопшего или его несовершеннолетних детей. Все они относятся к той категории наследников, которым законом гарантируется определённая доля наследственного имущества при распределении. Если они вовремя не получили того, что было им положено, то впоследствии они имеют право обратиться в суд и настоять на повторном распределении наследства. Если, в числе прочего, наследство включало уже проданную впоследствии квартиру, то в ней будет и их доля.
3. Существует такое понятие, как недостойный наследник. В некоторых случаях получатель наследства теряет право на его получение. Если к тому моменту он уже продал квартиру, то сделка становится недействительной. Если он успел потратить все полученные деньги, то вряд ли сможет вернуть их покупателю.
4. Ловушка возможна в том случае, если покупатель квартиры не проявит должной бдительности. Иногда в договоре указывают не ту сумму, которая за квартиру на самом деле была уплачена, мотивируя это различными причинами. Если сделка будет аннулирована, возврат денег при этом составит не ту сумму, которая была уплачена, а ту, которая указана в договоре что гораздо меньше настоящей. Такая ситуация часто возникает в связи с определёнными налоговыми льготами. Как известно, сумма в один миллион рублей может быть освобождена от налоговых выплат, а большая цена приведёт к оплате налога в достаточно серьёзной сумме. Это имеет место, если она менее 3 лет в собственности. Иногда некоторые покупатели идут навстречу, рассчитывая, что никаких проблем в итоге не возникнет. Возможно, иногда так и складывается, однако, если покупка квартиры станет недействительной, по закону сумма, которая будет возвращена покупателю, будет определяться текстом договора.
5. Возможна такая формулировка завещания, которая называется завещательным отказом. В применении к рассматриваемому здесь вопросу, это может выглядеть следующим образом. Квартира завещается наследнику при условии пожизненного проживания в нём определённого лица. Покупатель после завершения сделки получит не только квартиру, но и дополнительного жильца.

Как легко можно увидеть, при покупке наследственной квартиры, которая была получена в наследство, не так уж и трудно столкнуться с непредвиденными проблемами. Что делать, чтобы их избежать? Этот вопрос будет рассмотрен немного позже, а сейчас необходимо указать на некоторые возможные проблемы другого рода.

Кроме естественных проблем существует умышленный обман (мошенничество), а также другие близкие к нему ситуации. Для того чтобы их избежать, важно знать об их разновидностях.

Наиболее распространённое в этой сфере преступление.

1. Подделка завещания. Для того чтобы проконтролировать его аутентичность, достаточно обратиться с такой проблемой к нотариусу.
2. Ещё одно направление - это поддельные документы об определённых сделках. Речь идёт о том, что перед своей смертью наследодатель подарил свою квартиру третьему лицу, которое и продало квартиру. Естественно, такая продажа будет незаконной.
3. Ещё одна схема мошенничества очень похожа на предыдущий вариант. В этом случае незадолго до смерти появляется некий молодой человек, который ухаживает за стариком. В благодарность тот оформляет у нотариуса генеральную доверенность. После смерти старика на основании доверенности квартира продаётся до истечения шести месяцев и распределения наследства в соответствии с требованиями закона. Мошенник исчезает, а незаконно приобретённая квартира остаётся у покупателя, которому фактически придётся разбираться с последствиями. Приобретение влетит ему в копеечку. Причём при аннулировании такой сделки деньги вряд ли будут возвращены, так как продавца наверняка будет достаточно сложно разыскать.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, нужно не только быть очень внимательным, но и знать, что и как необходимо делать, чтобы обеспечить себе возможность нормально купить квартиру.

Сначала надо обратить внимание на то, нет ли при этом каких-либо подозрительных обстоятельств. На что имеет смысл обратить внимание? Как проверить свои подозрения?

1. Одна из ситуаций, которые вызывают подозрения, состоит в том, что иногда одни наследники отказываются от получения наследства в пользу других. Это говорит о том, что ситуация вокруг искомой квартиры может оказаться непрозрачной. Перед тем, как пойти на сделку, надо разобраться и понять, почему это происходит.
2. При продаже можно выяснить примерную цену квартиры с такими же характеристиками, как у той, какую планируется купить. Если последняя стоит гораздо меньше, это является подозрительным. Желательно для себя прояснить, почему даётся скидка.
3. При проведении сделки по доверенности также существуют свои риски. Во-первых, этот документ может просто оказаться фальшивым. Во-вторых, нужно помнить, что тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить.

   Если покупка квартиры была у представителя продавца по доверенности, после её отмены сделка станет недействительной.

4. Иногда большое число раз продаётся незаконно полученная квартира. Делается это с двумя основными целями. С одной стороны, большое количество проведённых продаж недвижимости способно несколько запутать следы и уменьшить риски. С другой, мошенники наивно предполагают, что многократные перепродажи могут превратить мошенническую сделку в добросовестную. Если при покупке квартиры проверить её историю по информации из Единого Реестра, то можно будет увидеть перечень сделок с ней и попытаться выяснить причину, если их достаточно много.

Теперь кратко о мерах предосторожности, которые позволят сделать покупку недвижимости более надёжной.

1. Никогда не нужно занижать в договоре стоимость сделки. Не надо делать этого и в той ситуации, когда продавец об этом очень настойчиво будет просить. Если неожиданно каким-либо образом объявятся новые наследники (а это вполне реально), компенсация будет именно той, которая указана в договоре. Если были дополнительные выплаты, их уже никто не возвратит. При покупке квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, такая ситуация особенно распространена.
2. Есть возможность прибегнуть к титульному страхованию. Суть его в применении к рассматриваемой ситуации состоит в следующем. Если покупка недвижимости по какой-либо причине не состоится, то покупатель получит оговоренную в страховом договоре выплату.
3. Одной из проблем может оказаться дееспособность продавца. Может оказаться так, что сделка по продаже квартире будет проведена человеком, который недееспособен по той или иной причине. В результате такая продажа может быть оспорена в суде. Чтобы проверить дееспособность данного гражданина, достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту его жительства. Более простым вариантом было бы просто ознакомиться с его водительским удостоверением.
4. Проведение расчёта безопаснее всего сделать с использованием передачи денег через банковскую ячейку и никоим образом нельзя это делать заранее, пока регистрация купленной недвижимости, полученной по наследству, не была завершена. Это поможет снизить риски мошенничества.

При покупке квартиры, которая была получена по наследству, нужно соблюдать осторожность и внимательно относиться к любым особенностям заключаемой сделки.

Это жизненно необходимо для того, чтобы сделка прошла без проблем. Срок исковой давности не превышает трёх лет. После этого срока возникновение таких проблем маловероятно.

Покупка унаследованной квартиры – сделка наиболее опасная для покупателя. Ни в коем случае не забывайте: теоретически «забытый» родственник может объявиться всегда. Но что делать, когда другого варианта покупки не предвидится или квартира действительно заслуживает должного внимания?
В статье я расскажу о том, как правильно купить квартиру у наследника и о том, как уберечь себя от возможных проблем.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Основные особенности покупки жилья.

Существует несколько важных нюансов, о которых полезно знать каждому приобретателю квартиры, полученной в наследство.

1. Квартира должна принадлежать продавцу на праве собственности. Оформить недвижимость в собственность можно только после истечения полугода с момента смерти наследодателя, получив соответствующее свидетельство у нотариуса. После этого жилье регистрируется в ЕГРН.
Что нужно сделать покупателю в первую очередь? Узнать дату смерти наследодателя, потребовать у продавца свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН. Также можно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело и поинтересоваться, есть ли другие претенденты на имущество и поступили ли отказы на наследование жилья от других наследников.
2. Если покупается доля в квартире, то покупатель, прежде чем продать ее Вам, должен предложить сделку совладельцам (ст. 250 ГК РФ).
Потребуйте от продавца письменные отказы от покупки, иначе, договор может быть оспорен. Если письменных отказов от совладельцев не последовало, доказать факт извещения наследник может, предъявив копию отправленного письма и уведомления о его вручении (с момента извещения должно пройти более месяца – только в этом случае продавец получает право отчуждать свою долю иному лицу).
3. Если наследников квартиры несколько, каждый из них выступает продавцом и расписывается в договоре лично. Не верьте лицам, которые утверждают, что отсутствие одного из родственников не повредит. Повредит – наследники всегда объявляются в самый неудобный момент.
Свои полномочия по осуществлению сделки граждане вправе передавать другим лицам.
Что сделать покупателю? Проверьте наличие нотариально удостоверенных доверенностей у наследников, продающих квартиру. Обратите внимание на перечень предоставленных полномочий – представитель должен иметь право осуществлять сделки с недвижимостью от имени доверителя.
4. Право собственности регистрируется в Росреестре. Стоимость госуслуги – 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

○ Покупка квартиры, которую получили в наследство.

Сделка заключается с учетом вышеописанных нюансов путем заключения письменного договора. Перед составлением документа удостоверьтесь в наличии у продавца необходимых документов на квартиру.

✔ Какие документы нужны

Для заключения сделки требуются:

• Паспорта сторон.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (в нашем случае им является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом).
• Выписка из ЕГРН (если квартира регистрировалась до середины 2016 года – свидетельство о праве собственности).
• Техпаспорт нужен, если квартира не состоит на кадастровом учете (узнать об этом можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация», заказывается документ в БТИ).

Также покупатель вправе потребовать дополнительные документы. Например, справку из ЖЭО об отсутствии задолженности, выписку из домовой книги о прописанных лицах, разрешение на перепланировку, отказы других лиц от унаследованного имущества. Но эта документация при перерегистрации права собственности в ЕРГН не потребуется, она нужна для дополнительной перестраховки покупателя.

✔ Как оформить договор

Документ оформляется в простой письменной форме и подается вместе с другими документами в Росреестр. Существенными условиями являются:

• Предмет договора.
• Цена.
• Перечень граждан, проживающих в квартире.

Данные условия прописывать обязательно, без них договор будет признан недействительным. Дополнительные условия указываются по усмотрению сторон. Так как сделка относится к числу рискованных, в качестве дополнительных условий желательно прописать:

• Положение о том, что продавец гарантирует отсутствие других наследников (данная фраза может сыграть Вам на пользу, если родственники вдруг объявятся).
• Порядок расторжения договора при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК предусматривает такую возможность).
• Порядок разрешения споров.

Заверять сделку у нотариуса не обязательно, но в случае с покупкой унаследованной квартиры, это не повредит.

○ Какие проблемы могут возникнуть?

На самом деле проблем может возникнуть множество. Перед тем как купить квартиру у наследника настоятельно рекомендуется изучить историю объекта недвижимости и нюансы приобретения унаследованного жилья.
Не забывайте о том, что обмануть могут не только Вас, но и самих наследников, например, подделав завещание. Проверяйте все документы очень тщательно, интересуйтесь деталями. Это убережет Вас от возможных проблем. Самые распространенные проблемы следующие.

✔ Объявились другие наследники

Если объявились другие лица, претендующие на имущество, велик риск, что они его отсудят. Поэтому стоит своевременно позаботиться о возвращении своих денег.
Конечно, продавец вряд ли согласится вернуть деньги. Скорее всего, нужно будет обратиться в суд.
Если о наличии других наследников продавец знал, законным основанием для признания сделки недействительной может послужить ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Если продавец не знал о наличии других наследников, применяется ст. 451 ГК РФ:

«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.»

В обоих случаях покупателю должны вернуть деньги. В каком порядке и количестве, решает суд. В первом случае заявитель также имеет право на возмещение затрат, понесенных вследствие заключения сделки.
Если наследникам удалось оспорить сделку купли-продажи, вернуть деньги можно на основании ст. 461 ГК РФ:

«При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.»

✔ Документы купли-продажи были оформлены неправильно

Если ошибки были выявлены после проведения всех регистрационных процедур, доказать факт сделки можно на основании Выписки из ЕГРН. Сделку можно признать недействительной через суд.
Доказательством передачи денег продавцу будет служить соответствующий банковский документ или расписка о принятии аванса. Доказательствами сделки также являются переписка с продавцом, свидетельские показания и имеющиеся на руках документы, свидетельствующие об искренности Ваших намерений.
Если под видом одной сделки, фактически совершена другая, обратитесь также в суд. Сделку, проведенную фактически, признают притворной. Суд обяжет стороны провести сделку купли-продажи по всем правилам ГК РФ (п. 87 Постановления Пленума ВСУ № 25 от 23 июня 2015 года).

✔ Продавец предлагает «сэкономить» на налогах

Очень часто продавцы предлагают занизить истинную цену на квартиру. Связано это с тем, что доход, полученный от продаваемой квартиры облагается подоходным налогом в случае, если недвижимость пребывала в собственности наследника менее трех лет (п. 3 ст. 217 НК РФ).
Сумма выходит достаточно большая, поэтому подумайте сами, спешить продавать такую квартиру наследнику бы не стоило. Поэтому такие сделки выглядят изначально подозрительно, проверьте все вдвойне тщательно и не соглашайтесь на снижение цены.
Если законность сделки будет оспорена, покупатель сможет вернуть деньги в пределах суммы, указанной в договоре. Доказать, что фактически передано денег больше, практически нереально.

○ Как избежать проблем?

Мошенничество с продажей наследственной квартиры встречается очень часто. Выше уже приводилось несколько советов по приобретению такой недвижимости (см. «Основные особенности покупки»). Еще несколько очень важных моментов.

✔ Проверка документов продавца

1. Проверьте паспорт продавца и уточните в органе регистрационного учета, не числится ли документ утерянным.
2. Проверьте дееспособность продавца. Следует обратиться в наркологический и психоневрологический диспансер или хотя бы попросить, чтобы гражданин предъявил водительские права.
3. Попросите показать продавца свидетельство о смерти наследодателя и свидетельство о праве собственности на имущество. Сверьте реквизиты всех документов.

✔ Проверка прав третьих лиц

Выясните, на каких основаниях продавец получил квартиру.
Если недвижимость получена по завещанию, проверяем:

• Наличие завещательного отказа или иного обременения.
• Наличие «забытых» родственников, являющихся претендентами на обязательную долю в наследстве (это инвалиды, дети, нетрудоспособные родственники умершего – узнать о них можно у нотариуса, через ЗАГС, архивы, в конце концов, у соседей).

При наличии родственников и других претендентов на имущество, от сделки лучше отказаться сразу.
Если недвижимость получена по закону, проверить нужно:

• Наличие наследников той же очереди, что и продавец (узнать у него же или у нотариуса, сверить право собственности с выпиской из ЕГРН).
• Наличие отказов от наследства.

Если отказы имеются или других родственников нет – все в порядке.
Следует также уточнить о наличии супруга (-и) у продавца. Обычно собственник у унаследованного имущества один, но в брачном контракте может быть прописано иное. Позаботьтесь о том, чтобы раздобыть согласие супруга продавца на сделку.

✔ Не соглашаться на махинации

Если даже случится так, что Вы попадете в руки мошенника, сделку можно признать недействительной на основании ст. 179 ГК РФ. Чтобы доказать свои права на возвращение денег, необходимо будет доказать суду, что с Вашей стороны не было никаких незаконных действий.
Сделка с унаследованной квартирой является и без того рискованной, не нарушайте закон.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями. Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, – дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » недавно касался темы наследства в статьях « » и « ». Сегодня мы рассмотрим третий аспект – покупка квартиры, полученной в наследство. Наши эксперты расскажут, к чему же стоит готовиться покупателям в подобных случаях.

Покупка с риском
«Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». «После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство», - добавляет Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Причем здесь не важно, как наследовал продавец – по закону или по завещанию. Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов. По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся. Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков). А еще вдруг может объявиться наследник по завещанию, о существовании которого родственники почившего, вступившие в наследство по закону, бывают и не осведомлены.

Если же недвижимость наследуется по завещанию , то часто его оспаривают недовольные наследники по закону , например, пытаются доказать, что оно поддельное, либо наследодатель был не адекватен или действовал по принуждению, когда оформлял этот документ. Ведь мало каким родственникам нравится, когда квартира достается, например, гражданской супруге или соседке, которая за ним ухаживала. «Существует и вероятность появления наследника с другим завещанием, составленным позднее, а оно по закону отменяет все, выданные ранее, - рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). – И кроме того, у умершего может быть круг законных преемников, которые имеют право на долю в наследстве независимо от текста завещания. К данной категории относятся нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и другие иждивенцы».

Подобные обстоятельства обычно приводят наследников и претендентов на недвижимость в суд. «И если истец доказывает справедливость своих притязаний, то сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть каждая из сторон обязуется возвратить другой все, что она получила по сделке», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги. Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

Еще один риск. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» , надо быть особенно осторожным, приобретая недвижимость, полученную в наследство недавно. Она может продаваться сразу же после оформления соответствующих документов, но в таких случаях продавцы (владевшие объектом менее трех лет) вынуждены платить подоходный налог, им не облагается лишь сумма до миллиона рублей. Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Согласившись на это, покупатель жилья в случае дальнейших судебных тяжб между наследниками и расторжения сделки рискует получить назад лишь сумму, указанную в договоре, даже если по факту он заплатил в несколько раз больше.

Другой малоприятный нюанс - оформляя завещание, наследодатель может сделать завещательный отказ: возложить на наследника обязанность предоставить право пользования недвижимостью или ее частью другому лицу на период всей его жизни или на определенный срок. Скажем, отец завещает квартиру сыну, но только при условии, что его супруга (не важно, мама ли она сыну или мачеха) будет в ней проживать до ее смерти. «И при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу», - сообщает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Если о завещательном отказе станет известно после сделки купли-продажи, нужно будет обращаться в суд и доказывать, что продавец обманул покупателя, скрыв данный факт.

Мошеннические схемы
С продажей недвижимости, позиционирующейся как «полученная в наследство», бывают связаны и откровенные мошенничества. Родственники, общающиеся с умершим и первые узнавшие о его смерти, не желая делить наследство с другими законными наследниками, могут скрыть от них этот факт. «Обманутые родственники могут оставаться в неведении долгое время, и по этой причине пропустить срок принятия наследства. Тем не менее покупателю стоит учесть, что они имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд», - объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. «Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи. Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права.

Известны и профессиональные мошеннические схемы. Как правило, они основываются на подделке документов, чаще всего – завещания. «Например, умирает одинокий человек, у которого нет близких родственников. Мошенники, специально выслеживающие таких граждан, через «своего» нотариуса подделывают завещание. Далее квартира оформляется в собственность и продается. Причем часто факт мошенничества и самих мошенников обнаружить нелегко, поскольку, чтобы замести следы, квартиру перепродают несколько раз. Да и нотариуса сложно привлечь к ответственности», - рассказывает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп».

Также мошенники после смерти собственника, как сообщает Максим Крылов, юрист биржи недвижимости «АгентОН» , могут сделать поддельный договор дарения или договор купли-продажи, которые якобы были оформлены еще при жизни наследодателя, и предъявить его наследникам. С такими документами получается, что недвижимость не входит в наследственную массу. Но если наследники сумеют доказать подлог, сделка будет расторгнута.

«Жулики могут продавать квартиры от имени умершего, пока наследники еще не вступили в наследство или фактически вступили, но юридически это не оформили», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Например, в квартире проживает квартирант, он узнает, что арендодатель (собственник) - престарелый человек и является единственным собственником недвижимости. Обманным путем арендатор получает от пожилого человека доверенность, например, якобы на сбор документов, но на самом деле генеральную, и когда собственник умирает, мошенник по этой доверенности передает жилплощадь «своему человеку» (заключается фиктивный договор купли-продажи. – От ред.), тот оформляет собственность и продает ее», - рассказывает адвокат Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Известны случаи, когда мошенники входили в доверие к одиноким гражданам, особенно страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, убеждали или вынуждали их написать завещание, а потом даже убивали завещателей, чтобы побыстрее обрести недвижимость в свою собственность. Раскрыть такие преступления и доказать вину мошенников - наследников по завещанию получается не всегда, но если это удается, то недвижимость возвращается законным наследникам и все сделки купли-продажи с ней признаются недействительными.

Советы покупателям
Что нужно предпринять покупателям, прежде чем решиться приобрести «унаследованную» квартиру?

Прежде всего, нужно - тщательно изучить историю объекта недвижимости и документы на него. Надо разузнать, с кем жил наследодатель, состоял ли он в браке, были ли у него дети. Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств.

«Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга). - От ред.), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», - советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше. Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

При наследовании по закону часто возникают ситуации, когда наследников несколько, но в права вступает лишь один из них, а другие оформляют отказ от наследства в пользу этого наследника. Так недвижимость проще и дешевле оформить в собственность и продать, поэтому такие случаи не редки, но все же Юрий Шаранов («ГЦН-групп») советует покупателям узнать, по какой причине наследники отказались от наследства, а еще лучше получить нотариально заверенный отказ.

Если же наследников, вступивших в свои права, несколько, то договор купли-продажи, как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), должны подписывать все – каждый сам за себя, а если наследники оформили доверенности на кого-то одного, то необходимо удостовериться в подлинности этих доверенностей и желательно, чтобы на сделке все равно присутствовали все наследники. Кроме того, когда квартира получена в наследство «по закону», как советует Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, от наследников лучше получить заявление, что им неизвестно о других законных претендентах на недвижимость.

В случаях же наследования по завещанию по возможности нужно получить подтверждение от наследников по закону, особенно с обязательными долями в наследстве, что они не будут его оспаривать. «Например, в нашей практике был такой случай: бабушка завещала свою квартиру внуку, но при этом у нее был сын-пенсионер. При личном общении с ним наши юристы выяснили, что наследник по завещанию является его сыном, а завещание он считает справедливым, согласен с продажей квартиры и готов это подтвердить в письменной форме», - рассказывает Максим Крылов («АгентОН»). При таком подходе вероятность проблем, естественно, минимальна.

Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца. «Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, – паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным», - дает совет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ.

«А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести. И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру», - говорит эксперт.

В общем, нюансов и подводных камней довольно много, поэтому лучше при покупке квартир, полученных в наследство, обращаться к юристам и проверять чистоту сделки. И как считает Римма Балясникова (ЕГСН), особенно осторожными надо быть, приобретая недвижимость, перешедшую по завещанию, тем более не от родственника, а от чужого человека. «Если переход права собственности произошел менее трех лет назад, такие объекты желательно вообще не приобретать», - предупреждает Римма Балясникова.

Но в любом случае, покупая наследуемую квартиру, в договоре купли-продажи нельзя указывать заниженную стоимость, должна фигурировать полная рыночная цена. «Ведь только так в случае признания сделки недействительной покупатель сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму», - объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Кроме того, обезопасить покупателей в случае приобретения квартиры, полученной продавцом в наследство, может титульное страхование - на случай утраты права собственности на недвижимость. «Страхование титула позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости от страховой компании», - рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «В случае вступления в законную силу решения суда, по которому объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя, страховщик выплачивает ему сумму страхового возмещения, в большинстве случаев равную стоимости недвижимости (но сумма определяется в зависимости от условий страхования)», - добавляет Максим Крылов («АгентОН»).

Стоит еще отметить, что в случае титульного страхования сделке обеспечен дополнительный контроль – со стороны страховой компании. Если она решит, что покупка весьма рискованна, то откажет в страховании, и это повод задуматься о приобретении наследуемой недвижимости.

Резюме портала
Даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как покупка недвижимости, полученной продавцом по наследству, может таить в себе очень неприятные обстоятельства, которые приведут наследника в суд, а покупателя оставят и без жилья, и без денег. Защититься от таких ситуаций можно, изучив все обстоятельства наследования, уделяя должное внимание проверке чистоты сделки и не скупясь на титульное страхование.

Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).

ГК РФ Статья 1111. Основания наследования

1. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
2. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.

Иначе с кого государство будет взимать оплату за коммунальные услуги и прочие платежи за квартиру во время оформления наследства и процедуры наследования?

Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.

Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.

Обычно вся процедура оформления наследуемой недвижимости укладывается в среднем в 6 месяцев.

Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму» .

Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.

Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство .

ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).

ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

1. Если «законом» не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.

С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.

Досрочная продажа

Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

• от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
• от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

Обходим подводные камни

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий :

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
7. Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
2. Паспорт наследуемого лица.
3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Подоходный налог при реализации жилплощади

Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.

Кто может не платить?

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

• инвалиды детства;
• люди пенсионного возраста;
• лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

На рынке недвижимости существует много способов для обмана покупателей. Сомнительной славой пользуются сделки с наследуемым имуществом. Результатом сделки может стать длительные судебные тяжбы с другими наследниками. Однако этого можно избежать. Покупка квартиры полученной по наследству – важный и непростой вопрос, рассмотрим его подробнее.

Риски покупки квартиры по наследству

Относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.

В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).

Риски при покупке связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.

В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.

Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:

• письменное волеизъявление (завещание);
• нормы гражданского законодательства (наследование по закону).

Рассмотрим их подробнее.

По закону

Покупка квартиры, полученной по наследству в соответствии с нормами законодательства, является более рискованным вариантом, по сравнению с завещанием. Основанием для возникновения права на получение собственности покойного в соответствии с нормами закона являются родственные связи.

Выявление новых родственников, в частности внебрачных детей, является распространенной проблемой при наследовании. Если другие члены семьи не знали о внебрачном ребенке или не поддерживали с ним отношения, то гражданин мог не получить информацию о смерти родителя.

Важно! При наличии официальных документов, подтверждающих родственную связь, внебрачные дети имеют такие же права на имущество покойного родителя, как и рожденные в браке.

Правом на наследство также наделены дети, которых собственник не воспитывал, уклонялся от исполнения обязанностей по их содержанию или был лишен родительских прав.

По завещанию

Покупка квартиры по наследству – риски, а при наличии завещания риски встречаются реже, так как письменное волеизъявление покойного собственника включает перечень будущих собственников имущества. Появление дополнительных наследников маловероятно.

К моменту вступления в наследство требования лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственном имуществе уже определены. Наследники по завещанию, не желающие принимать объекты собственности, уже написали отказ.

Основным рисками при покупке квартиры, являются:

• появление наследника по завещанию, который не знал о смерти собственника;
• оспаривание волеизъявления заинтересованными лицами.

Вопрос о появлении дополнительных получателей имущества при наследовании по завещанию можно решить, попросив ознакомиться с завещанием. Наследник не обязан представлять такую информацию, но при желании совершить сделку может пойти на уступки.

Из документа будет ясно, могут появиться дополнительные претенденты или нет. Например, если продавец является единственным наследником, то вероятность рисков минимальна.

Оспаривание завещания заинтересованными лицами является популярным судебным разбирательством. Однако процент принятых положительных решений по иску менее 30%. Поэтому риск потери жилплощади незначительный.

Наиболее опасным является выявление старого, забытого завещания, которое не было отменено собственником. Если наследники по закону уже вступили в права и продали недвижимость, законный наследник имеет право защитить свои интересы в суде.

Важно! При отказе наследников от возмещения ущерба, гражданин имеет право на обращение в суд в течение 10,5 лет после смерти собственника. Таким образом, в течение указанного времени покупатели могут получить претензию от законных наследников.

Срок давности и риски при покупке

Закон устанавливает срок для заявления требований на имущество покойного. Он составляет 6 месяцев со дня гибели собственника. Считается, что в указанный период все вопросы, связанные с наследованием должны быть решены.

На практике все более сложно. Если лицо не могло обратиться к нотариусу вследствие болезни, тюремного заключения или отсутствия информации о смерти собственника, оно имеет право на долю имущества.

Первоначально гражданин должен обратиться к другим наследникам. Если стороны добровольно урегулируют вопрос, то нотариус изменит свидетельства о праве на наследство. Долю за проданное имущество наследники могут выплатить самостоятельно.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности является самой проблемной ситуацией для приобретающей стороны.

Лицо, получившее недвижимость в наследство и желающее продать ее ранее 3 лет со дня получения свидетельства о наследстве, обязано оплатить НДФЛ. Его сумма составит 13% от суммы сделки. Не облагается налогом сделка, цена объекта в которой не превышает 1 млн. руб.

Для того чтобы избежать выплаты НДФЛ, наследник может просить покупателя указать меньшую сумму в договоре купли-продажи. Разницу в стоимости покупатель отдает продавцу наличными. Искусственное уменьшение цены является незаконным, но большинство покупателей соглашаются на подлог.

При этом в случае появления новых наследников, выявления скрытых недостатков в объекте недвижимости и других судебных тяжбах, взысканию будет подлежать только сумма, указанная в договоре. Покупка квартиры в собственности менее 3 лет по наследству ведет исключительно к выгоде продавца. Покупатель оказывается в рискованной ситуации.

Покупке квартиры более 3 лет вступления в наследство

Спустя 3 года, после вступления в наследство, собственник имеет право продать объект недвижимости, без выплаты налога. Риском для покупателя остаются граждане, которые не успели заявить о своих правах на долю в наследственном имуществе.

Право требования сохраняется у законных наследников в течение 10,5 лет после возникновения оснований для открытия наследства. В указанный период требование о получении доли наследства будут удовлетворены судом.

Доверенность и риски

Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.

Возможен другой вариант заключения сделки. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.

Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.

Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.

Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.

Важно! Покупка квартиры доставшейся по наследству осуществляется только лично у собственника. Участие доверенного лица, особенно в финансовых вопросах, необходимо исключить.

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:

1. Основания для открытия наследства. Закон предусматривает возможность вступления в наследство после смерти собственника и в случае признания его умершим. Гражданин, признанный умершим, может вернуться и потребовать имущество обратно. Чтобы избежать такого развития событий, нужно ознакомиться со свидетельством о смерти.
2. Информацию о других наследниках. Для этого необходимо ознакомиться с документами о браках покойного, выпиской из домовой книги о лицах, зарегистрированных и снятых с учета, по указанному адресу. Каждый из наследников должен предоставить согласие супруга на продажу имущества.
3. Дееспособность продавцов. Этот факт необходимо уточнять при всех сделках купли-продажи недвижимости. Для этого можно запросить у гражданина справку из ПНД.
4. Завещание. При наличии волеизъявления покойного, необходимо ознакомиться с его условиями. Документ может содержать . Это позволит его родственнику или иждивенцу проживать в квартиру даже после ее продажи.
5. Техническая документация на квартиру. Обязательным условием при совершении сделки является предоставление технического паспорта из БТИ. Документ выдается только собственнику жилого помещения. Его отсутствие может быть показателем мошеннических действий.
6. Доверенность. Если покупатель согласился на сделку с доверенностью, то необходимо изучить документ. Уполномочено ли доверенное лицо на подпись договора и на получение денежных средств.
7. Стоимость. Заведомо низкая стоимость один из методов мошенников для привлечения жертв. Если цена на жилплощадь отличается от рыночной на 20 и более процентов, не стоит соглашаться на совершение сделки. Не имеет значения, чем аргументирована низкая стоимость. Срочностью, переездом, разводом.

Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10,5 лет после смерти предыдущего владельца.